Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Tahliye Edilmesi

15.12.2021

GİRİŞ

2021 yılından itibaren kira fiyatlarında görülen hızlı artış, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların artmasına neden olmuştur. Mülk sahiplerinin mevcut kiracılarını konut veya işyerinden çıkartarak, bahse konu konut veya işyerini daha yüksek bir ücretle yeniden kiraladıklarına sıklıkla rastlanmaktadır. Oysaki barınma bireyin en temel ihtiyaçlarından biri olduğu için kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini özel olarak düzenlemiş ve kiracı lehine birçok güvence tanımıştır. Bu makalede konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesine ilişkin sebepler ile kiracının sahip olduğu hak ve güvenceler açıklanacaktır.

KİRA SÖZLEŞMESİ VE SONA ERDİRİLMESİ

Kira sözleşmesi, bir şeyin kullanılmasının veya kullanılmayla birlikte o şeyden yararlanılmasının kiraya veren tarafından kiracıya bırakıldığı, buna karşılık olarak da kiracının taraflarca kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“Kanun”)’nun Dördüncü Bölümünde “Kira Sözleşmeleri” ile bu bölümün İkinci Ayrımında “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”na ilişkin özel hükümler düzenlenmiştir.

Konut, kiracının barınma temelli ihtiyaçlarını karşılayabildiği ve sürekli olmasa dahi yerleşme amacıyla kullandığı taşınmaz yapılardır. Çatılı işyeri ise bir mesleğin icrası amacıyla bu mesleğe ilişkin ticari ve ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü üzeri kapalı yapılardır. Bir işyerinin çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olabilmesi için bu yapının üstünün kapalı, örtülü olması temel şarttır.

Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinin sona ermesi hallerini bildirim yolu ve dava yolu ile olmak üzere iki temel başlığa ayırmıştır.

BİLDİRİM YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ

Kira sözleşmesinin yapılacak bir bildirim ile sona erdirilmesi, bildirim sürelerine uyulması koşuluyla kiracı tarafından her zaman kullanılabilecek bir haktır. Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık süre geçmedikçe, bu hakkı kullanamaz ve sözleşmeyi bildirim yoluyla sona erdiremez. Bildirim yoluyla sona ermenin uygulanabilmesi, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı hükümlere tabi olacaktır.

Belirli süreli kira sözleşmesi mevcut ise kiracı, belirlenen sürenin sona ereceği tarihten en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilecektir; eğer bu bildirim yapılmazsa taraflar arasındaki sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış kabul edilecektir. Ancak, en az on beş gün önceden bildirimde bulunmak sözleşmeyi sona erdirmek için yeterli değildir; bu bildirimin yine sözleşmenin sona ereceği tarihten en az on beş gün önce kiraya verene ulaşmış olması şarttır. Kiraya verenin ise kural olarak sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Bu kuralın tek istinası taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıl boyunca uzamış olmasıdır. On yıllık uzama süresinin sonundaki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunan kiraya veren de bu bildirimin uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olması halinde, herhangi bir sebep göstermeden kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinin mevcut olması halinde ise kiracı, herhangi bir sebep göstermeden her zaman yasal fesih dönemi ve yasal fesih bildirim tarihlerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kiraya verenin ilgili fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi hakkı ise yine kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra mümkündür. Yasal fesih dönemi altı aylık kira döneminin sonu iken yasal fesih bildirim süresi ise üç aydır. Örneğin 01.10.2021 tarihinde başlayan belirsiz süreli bir kira sözleşmesini kiracı, en geç 01.01.2022 tarihinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle 01.04.2022 tarihinde sonra erdirebilecektir. Kiraya veren ise ancak 01.10.2031 tarihinden itibaren hala sözleşme ilişkisi mevcut ise bu hakkını kullanabilecektir.

Kiracı veya on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren tarafından kira sözleşmesi bildirim yoluyla sona erdirildiğinde başka bir işleme gerek duyulmaksızın kiracının kiracılık sıfatı sona ereceğinden taşınmazı da boşaltması gerekecektir. Ancak kiracı kiralanan taşınmazı boşaltmaz ise kiraya veren, taşınmazı dava yoluyla tahliye ettirebilecektir. Bu durumda kiraya veren;

a.Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1(a) maddesi doğrultusunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye talebi ile kiracıyı dava edebilir,

b.Türk Medeni Kanunu’nun 683 ve 995. maddeleri uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi’nde haksız el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebi ile kiracıyı dava edebilir.

DAVA YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona erdirilmesine yönelik haller Kanun tarafından sınırlı olarak belirlenmiş ve bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaklanmıştır. Kanun belirlediği halleri kiraya verenden kaynaklı sebepler ve kiracıdan kaynaklı sebepler olmak üzere iki ana başlığa ayırmıştır.

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLI SONA ERME HALLERİ

Kiraya verenden kaynaklı sebeplerle sona erme halleri; kiraya verenin gereksinimi, kiralanın yeniden inşası veya imarı ile yeni malikin gereksinimi olmak üzere üçe ayrılmıştır.

Kiraya verenin gereksinimine dayalı tahliye davası, kiralanan taşınmazı kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin konuta ya da işyerine gereksiniminin mevcut olması halinde açılan bir davadır. Kiraya veren, belirli süreli bir sözleşme mevcut ise bu sürenin sonundan, belirsiz süreli bir sözleşme mevcut ise yasal fesih bildirim ile yasal fesih süresine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde bu davayı açarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, kiraya veren tarafından duyulan bu gereksinimin samimi ve zorunlu olması, bir de bunun yanında bu gereksinimin sürekli nitelikte yani geçici olmayan ihtiyaçlardan kaynaklanmasıdır.

Örneğin kiralanan taşınmazın kiraya verenin işine daha yakın olması nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir. Ancak çocukları olan bir kişinin yaşadığı konuttan daha büyük bir konuta ihtiyaç duyması, bu gereksinim kapsamında sayılır ve kiraya veren kiracıyı dava yoluyla tahliye ettirebilir. Yine örneğin kiracının reşit olmuş bir çocuğunun bulunması, söz konusu çocuğun kiralanan taşınmazda oturmak istemesi halinde de kiralananın dava yoluyla tahliyesi mümkündür. Mahkeme, tahliye talebini değerlendirirken gereksinimin samimiyetini ve zorunluluğunu araştırmakta ve bu doğrultuda karar vermektedir. Burada bir diğer önemli husus şudur; Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliye edilmesi halinde, kiraya veren söz konusu taşınmazı 3 yıl boyunca başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde tahliye edilen kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliye davası, kiralanan konut veya çatılı işyerinin yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı yani genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu inşaat işleri sırasında bu konut veya çatılı işyerinin kullanılması imkansız hale geliyorsa kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılabilecektir. Kiraya veren,belirli süreli bir sözleşme mevcut ise bu sürenin sonundan, belirsiz süreli bir sözleşme mevcut ise yasal fesih bildirim ve yasal fesih süresine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde bu davayı açarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle kiracının tahliye edilmesi halinde, kiraya veren söz konusu taşınmazı 3 yıl boyunca başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde tahliye edilen kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Yeni malik veya yeni malikin yakınlarının gereksinimi sebebiyle tahliye davası ise kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi devam etmekte iken sözleşmeye konu konut veya çatılı işyerinin üçüncü bir kişiye satılması halinde bu taşınmazı alan yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin duyduğu gereksinim nedeniyle kiracıya karşı açılabilecektir. Bu tahliye davasında da yine duyulan gereksinim samimi ve zorunlu olmalıdır aksi halde Mahkeme tahliye kararını vermeyecektir. Zira kural olarak kiracı, kiralananın mülkiyeti yeni birine geçse dahi kira sözleşmesi süresince bu kiralananı kullanmaya devam etme hakkına sahiptir.

Bu dava sonucu tahliye kararının verilebilmesi için yeni malik, mülkiyeti edindikten sonraki bir ay içerisinde kiracıya bu gereksinimini bildirmelidir. Aksi halde tahliye davası açma hakkını kaybedecektir. Bu bildirimden sonra yeni malik, mülkiyeti edindiği tarihten altı ay sonra tahliye davası açarak tahliyeyi sağlayabilecektir. Yeni malik veya yakınlarının gereksinimi nedeniyle kiracının tahliye edilmesi halinde, kiraya veren söz konusu taşınmazı 3 yıl boyunca başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde tahliye edilen kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

KİRACIDAN KAYNAKLI SONA ERME HALLERİ

Kiracıdan kaynaklı sona erme halleri; tahliye taahhüdünde bulunulması, iki haklı ihtarın varlığı ve kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde konutu bulunması olmak üzere üçe ayrılmıştır.

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Eğer kiracı yazılı olarak bir taahhütte bulunmuş olmasına rağmen belirttiği tarihte kiralananı tahliye etmemişse kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak kiracının tahliyesini sağlayabilecektir. Ancak kiracının verdiği taahhüdün mahkeme tarafından kabul edilebilmesi için taşıması gereken bazı şartlar vardır. Bu taahhüt yazılı olmalı, verilen taahhütte tahliye tarihi yazmalı ve bu taahhüt kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Bu şartları taşıyan ve kiracının özgür iradesiyle verilen bir tahliye taahhüdü bulunmasına rağmen belirttiği tarihte tahliyeyi gerçekleştirmeyen kiracıya karşı tahliye davası açılabilecektir.

İki haklı ihtarın varlığı ise bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmesinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması halidir. Bu halde kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli sözleşme mevcut ise ihtarların yapıldığı kira yılının bittiği tarihten başlayarak bir ay içinde dava açarak kiracıyı konut veya taşınmazdan tahliye ettirebilecektir. Yazılı ve haklı olarak gönderilen ihtarlar kira bedeli muaccel olduktan sonra gönderilmeli ve ödenmeyen kira bedelinin ayı ile bedeli açıkça içermelidir. Kiraya verenin ödenmeyen kira bedeline ilişkin doğrudan icraya başvurarak ödeme emri göndermesi halinde söz konusu ödeme emri de haklı ihtar yerine geçecektir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananın bulunduğu ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde mevcut konutunun varlığı halinde eğer bu konut oturmaya elverişli ise ve kiraya veren kiracı ile sözleşme yaparken bu konutun varlığından haberdar değilse; kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilecektir. Bu dava sonucu tahliye kararının verilebilmesi için her şeyden önce bu taşınmaz kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olmalı ve aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında bulunmalıdır, kiraya verenin bu konutun varlığından kira sözleşmesinin kurulması aşamasında haberi olmamalıdır ve sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmış olmalıdır. Tahliye davasına ilişkin bu sebep yalnızca konut kirasına ilişkindir ve çatılı işyeri kiralarına uygulanmamaktadır.

SONUÇ

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıyı korumayı amaçlayan ve bu doğrultuda kiracıya çeşitli haklar tanıyan hükümleriyle kiracıya geniş korumalar sağlamaktadır.
Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri iki yolla sona erdirilebilir, bunlardan ilki bildirim yolu ikincisi dava yoludur. Kiracı, herhangi bir neden göstermeden kira sözleşmesini yukarıda açıklanan hükümler uyarınca bildirim yoluyla feshedebilecektir. Ancak kiraya veren bildirim yoluyla fesih hakkını ancak kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmesiyle kullanabilmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin 10 yıllık süre dolmadan kiracısını tahliye edebilmesi için dava açması gerekecektir. Böylelikle kiraya verenin kiracıyı mağdur etmesinin ve kira bedelini zamanında ödeyen, kiralananı düzgün muhafaza eden kiracının sözleşmesini herhangi bir neden göstermeden feshetmesinin önüne geçilmiş olunacaktır.
Dava yoluyla kiracının tahliyesi ise yalnızca Kanun’da gösterilen nedenlerle mümkündür. Kiraya veren; samimi, uzun süreli ve gerçek olması şartıyla kendisinin veya yakınlarının gereksinimi nedeniyle, kiralananda gerekli olan ve kiracının oturumuna engel olan imar ve inşa işleri nedeniyle, kiracının önceden yazılı olarak bir tarih belirterek kiralananı tahliye edeceğine dair taahhüdünün bulunması nedeniyle, kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklı olarak farklı zamanlarda kiracıya gönderilmiş iki haklı ihtar nedeniyle veya kiracının veya beraber yaşadığı eşinin kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutunun bulunması nedeniyle, Kanun’da öngörülen süreler içerisinde dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilecektir. Ancak tüm bu nedenlerde kiraya verenin haklı olması ve sebeplerin somut varlığı aranacak, kiraya verenin ilgili haklarını keyfe keder kullanmasına engel olunacaktır.
Bazı durumlarda kiraya veren, kiralananı üçüncü bir kişiye de satabilir. Bu durumda kural olarak kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşme kiracı ile yeni malik arasında da aynı hükümlerle devam edecektir. Ancak yeni malik veya Kanun’da sayılan yakınlarının samimi, uzun süreli ve gerçek bir gereksinimi bulunuyorsa yine yeni malik de dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilecektir.
Kiraya veren, yukarıda sayılan sebeplerden kaynaklı olan tahliye davasını Kanun’da düzenlenen sürelerde açmalıdır, aksi halde dava açma hakkını kaybedecektir.
Kanun, barınma ihtiyacının önemi gözetilerek hazırlanmış ve kiracıların ancak sınırlı sayıda nedenle tahliyesine cevaz vermiştir. Kiracıların haklarını bilmeleri, kiraya verenlerin haksız taleplerine karşı kendilerini savunmaları için son derece önemlidir.